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寿坚荣:浅谈长三角老厂房园区酒店投资与开发的法律风险及其防范

2020-09-11 09:12:13 字体:

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寿坚荣  上海融孚律师事务所律师

内容摘要

近年来随着长三角各老工业园区生产制造产业的逐渐退出或转移,空出来的老厂房如何再次授资与开发问题再次被推上风口浪尖。而发展迅猛的国内国际各大酒店集团为了抢占市场份额纷纷在全国各地开设连锁酒店,为了减少成本而租赁如老工业厂房等权利瑕疵房屋改建酒店带来的各类法律风险,既有因土地性质酒店不能获批的法律风险,也有因改建后消防、环评、行业许可等无法审核通过造成酒店无法正常开业的法律风险,还有因酒店所承租的房屋被拍卖或征收提前收回造成酒店提前停业的法律风险。笔者结合担任上海某国际连锁酒店投资有限公司常年法律顾问期间曾处理上述各类法律问题的经验,结合相关法律规定,谈谈长三角老厂房园区酒店授资与开发的法律风险及其防范。

关键词:老厂房园区  酒店  投资开发 土地性质  消防  环评

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一、从“世界工厂”到“创新园区”

上世纪90年代初期至二十世纪初的20多年里,长三角工业园区投资开发如火如荼,浦东新区的张江高科技园、金桥出口加工园和浦西的漕河泾新兴技术开发区等开发开放的号角吹得正响,就在身边,"自费开发"起家的昆山开发区也已跻身"国家级",起步较晚的苏州工业园区选择大力发展引进当时代表先进技术的外向型经济,迅速集聚创新资源后赶超。以民营经济为主的浙江省各级专业工业园区更是如星星之火在全省迅速点燃发展。

以外向型经济和民营经济为主的发展模式创造了长三角工业园区的经济奇迹,但也在之后的一段时期内饱受争议,被诟病为"只长骨头不长肉",园区首当其冲。另一方面,随着中国生产要素成本不断提高和环保门槛的提高,部分劳动密集型的企业开始"逃离"长三角,转而选择成本更低的东南亚国家或内陆地区,园区生产制造企业退出后留下来的老厂房如何再次投资与开发问题再次被推上风口浪尖。如何从"腾笼换鸟、凤凰涅槃"到实现经济发展"量转质和产业升级"只有创新也只有创新。大力发展旅游、生物医药、人工智能、纳米技术应用等战略性新兴产业,从"世界工厂"跃向创新高地。

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二、从“老厂房”工业园到“新酒店”创新产业园区

在酒店旅游业快速发展变化的今天,随着国外经济型酒店品牌的进入,国内经济型连锁酒店的盲目投资都将冲击现有的经营格局,经济型酒店的相对低廉价格来自于良好的成本控制,而酒店房屋的租金是经济型酒店最重要的成本构成之一,实践中为了将房租成本降低到最低程度,酒店项目往往长期承租了一些存在权利瑕疵的如工业厂房和仓库等进行投资改建,结果好多酒店项目由于土地性质、租赁备案、环评、消防、特种行业许可等审批问题而无法开业,已经投入的几千万元前期投资因此血本无归,教训不可谓不惨疼。下面笔者结合自己在园区地产的连锁酒店、创意产业园、人才公寓等的投资与开发法律服务经验,谈谈对类似上述问题的法律风险分析及其防范,供各位参考。

三、从一起厂房改建酒店纠纷案例说起
(一)案情回顾

2012年8月23日原告杭州A公司和被告上海B公司签订租赁合同,A公司将位于杭州市某路X号的一幢工业厂房出租给B公司用于改建成经济型连锁酒店,合同约定:

1.租赁期15年,原告确保所出租房产可用于经济性酒店的正常经营,并配合被告方取得立项、规划、施工、消防卫生、治安等许可证及营业所需一切手续;

2.原告所出租的土地类型为工业用地,原告承诺如因该房地产土地类型、地类(用途)或房屋类型原因等原告原因导致被告无法办理装修改造和营业所涉及的各类相关证照、批文的,原告承诺负责办理该土地、房屋类型变更手续或尽快办理土地、房屋相关权证,由此产生的费用由原告承担,因此延误的租期免费顺延,给被告造成的相关损失,原告负责赔偿。若因上述问题导致被告的租赁使用受到限制超过三个月或造成被告自起租日起超过6个月仍未办理上述相关证照的,被告有权解除合同。同时原告依照本合同约定承担违约责任;

3.原告单方面终止合同的,须向被告支付下列款项:被告全部原始投资以及违约金200万元;

4.原告收取50万元定金后如不履行本合同约定的义务的,应双倍返还定金。

2012年10月22日被告B公司的杭州C分公司依法核准登记成立,被告随即向有关政府部门申请酒店环评和消防等审批手续,同时累计投入前期投资高达400万元用于酒店项目设计、施工、监理和咨询等,但杭州市某区环保局告知因被告承租的房屋土地类型为工业用地而不予受理,为此被告曾多次要求原告按约办理所出租房屋土地性质的变更手续,原告也多次申请当地街道办事处出面办理其厂房土地性质变更或环评消防手续,但由于该厂房位于某国际峰会相关区域而未果,于是B公司以此为由拒付任何租金,在所出租厂房闲置近4年B公司酒店无法开业、A公司租金也分文未得、双方又无法达成终止协议的情况下,原告A公司首先向法院提起诉讼,要求解除和B公司签订的房屋租赁合同、返还房屋并支付3.5年租金1000余万元等,被告B公司随即提起反诉要求解除和A公司签订的租赁合同、赔偿前期投资损失400多万元并支付违约金200万元。于是双方开始了漫长的边开庭边调解的8个月诉讼历程。

(二)本案争议焦点

经过几次庭审质证后,杭州市某区法院主审法院终结本案原被告双方的争议焦点如下:

1.A 公司未将工业用地变更为商业用迪是否构成违约?应如何承担违约责任?

2.B公司未经项目立项就开始投入前期改建工程的法律后果应由谁承担?是否需对上述相关费用作司法评估?

3.B公司不付租金是否构成违约?

A公司意见
1.认为租赁合同约定的土地性质变更责任因违反《土地管理法》有关土地用途的强制性规定而无效,导致土地性质无法变更的原因不是由于其不作为而是由政府不批准造成的,因此其不构成违约,也无需承担约定的违约责任。2.被告在项目立项、消防等审批通过前就擅自进场施工属于违法,由此产生的前期400多万费用与原告无关,因此不同意被告提起的前期造价评估申请,但后来答应如法院同意会配合有关评估工作。3.不认可其存在B公司所述的任何违约行为,因此不同意B公司提出的全部反诉请求。
B公司意见
1.原告声称已按约积极配合被告办理相关审批手续无任何事实和法律依据,事实上原告至今未按约办理所出租房屋土地的性质变更手续导致被告酒店的审批手续无法受理,已严重违约,给被告造成了极大的经济损失,因此应按约赔偿全部损失并支付违约金等。2.被告环评等申请未受理后,原告曾告知之后由其出面向政府有关部门申请,并承诺很快办好并叫被告按期进行前期改建即可,以至被告在此期间继续投入巨资对酒店进行装修,不存在擅自违法改建问题,如原告对被告一投入的前期改建费用有异议,则依法申请法院委托第三人进行司法评估。3.由于原告未按约办理出房屋土地性质变更导致被告酒店营业所涉及的各类相关证照、批文至今未获批准,因此延误的租期依法免费顺延,不存在被告还需支付此期间任何租金的事实和法律依据。
综上可知,鉴于原、被告双方之间的争议太大而无法达成一致意见,但如法院继续走司法评估程序,时间拖得越长产生新房租会越来越多,无论法院最终认定双方承担违约责任的比例如何,原、被告双方为此承担的法律风险也越来越大,哪会有一种双赢方案吗?

(三)问题的分析和解决

1.双方调解的焦点分析

经过法院组织原、被告双方几次调解后,原、被告双方认识到由于土地性质问题该酒店肯定无法再办出证照开业,因此以最快的速度终止租赁合同减少新的损失是双方共同追求的,但主要矛盾焦点集中在"终止合同后的A公司要求支付旧租金和B公司要求赔偿前期改建费用"上,退而求其次,即使属于私人开办的A公司愿意放弃诉请要求的千万元旧租金支付,那属于国资开办的B公司却无权放弃已投入的前期改建费用 400多万元?

A公司放弃1000多万租金诉请已是作了最大让步,再让其最赔偿任何损失也是不肯的,最多退还50万元定金,哪怎么办呢?

2.引进第三方接盘的解决方案

虽然该厂房因工业用地性质无法办出酒店证照,但如找到一家可利用B公司之前装修的第三人公司接盘并改办成无需土地性质变更的其他产业园区经营,同时A公司在租金上给予第三人适当优惠,B公司已投入的前期费用400多万元可由第三人按租赁期限分期付清,协议生效后原、被告分别撤诉各自承担诉讼费。

如该三方协议一旦签订应该合法有效的,并且最大程度上避免了由于法院违约责任认定、改建合法性及其费用司法评估等带来的诉讼风险(包括长达半年庭外和解期造成原告租金损失进一步扩大的承担风险)。

如方案最终实施完毕,第三方累计给贵公司的款项将大于B公司的前期投入,B公司能基本挽回投资损失,从而最大程度保护了国资。当然该方案由于没有提供相关担保,一旦第三方由于种种原因无法继续履行协议就面临需另案起诉和申请执行的风险。

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四、法律风险分析

结合在老厂房园区地产的连锁酒店、创意产业园、人才公寓等的投资与开发法律服务经验,谈谈对类似上述问题的法律风险分析如下:

1.为了减少成本,酒店往往会承租一些旧的工业厂房、学校用房、仓储用房等非商业用房,但后因土地性质无法改为商业用途造成酒店项目无法通过立项等审批的法律风险。

2.有些地方非商业用途土地房屋酒店项目也能顺利项目立项和规划、施工许可,但之后的环评、消防、特种行业许可证、卫生许可证、治安许可证等却无法获批的法律风险。

3.承租的房屋土地性质没问题,之前房屋的各项审批手续也齐全,但因酒店改建工程新的环评、消防、特种行业许可证、卫生许可证、治安许可证等无法获批的法律风险。

4.承租的房屋土地性质没问题,之前房屋的各项审批手续也齐全,但因承租房屋已被列入市政动迁红线范围内的房屋无法租赁备案,酒店营业执照无法获批的法律风险。

5.承租的房屋土地性质没问题,之前房屋的各项审批手续也齐全,但该房屋已被设置抵押或被查封,经营期内因房屋被法院强制拍卖造成酒店提前停业而无法收回投资和预期利润的法律风险。

6.承租的房屋土地性质没问题,之前房屋的各项审批手续也齐全,但酒店经营期内因房屋因被征收造成酒店提前停业而无法收回投资和预期利润的法律风险。

7.酒店已顺利开业,后因承租的转租房被业主提前收回造成酒店提前停业而无法收回投资和预期利润的法律风险。

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五、建议防范措施

针对以上法律风险,笔者结合实务经验和有关法律规定,建议对应法律风险防范措施如下:

1.对拟承租房屋的土地性质及其变更可行性、抵押和查封情况、是否已被列入市政动迁红线范围、租赁备案、环评、消防、特种行业许可、治安许可等审批的前期可行性尽职调查必不可少。

2.承租的工业厂房等如需办理土地性质变更后才能开办成酒店经营的,可在租赁合同中约定"待出租人成功将工业厂房等土地性质变更为商业用房后本租赁合同才生效。"如业主承诺能将工业或其他性质的房屋改成酒店用途的,建议首先要求其取得当地发改委的酒店项目立项批文及规划土地部门的土地变性和规划许可等。

3.实在由于土地性质无法改成商业用途造成酒店无法正常开业的,如已投入巨额前期投资,建议尽快根据土地性质将已建成的酒店改造成其他允许的产业如创意产业园区、白领公寓等,或将已建成的酒店项目整体或分割转让给第三方以尽可能地减少投资损失。

4.承租的非商业用途房屋如可直接开办成酒店经营的,建议改建前先办理好改建酒店项目的立项、规划(施工)许可等审批手续后再开始设计施工,避免因当地政策变化导致的最后无法开办的前期巨额投资损失法律风险。

5.鉴于取得房屋租赁合同备案证明是办理酒店营业执照的必要条件之一,因此可在租赁合同中约定"取得房屋租赁合同本案证明后本租赁合同才生效。"

6.鉴于取得酒店改建项目的环评、消防、特种行业许可、治安许可等审批都是酒店开业经营的必须条件之一,因此可在租赁合同中约定"如不能取得上述审批手续租赁合同可提前终止双方互不承担违约责任",当然首先应立即根据有关部门的不通过审批意见进行对应有效整改。

7.如出租人没按约办理房屋租赁合同备案或办理土地性质变更,或没按约配合办理项目立项、规划/施工许可、环评、消防、特种行业许可、治安许可等审批申请,可依法催告并保留相关证据。

8.如由于出租人原因无法办理房屋租赁合同备案或办理土地性质变更,或无法取得酒店改建项目的立项、规划施工许可环评、消防、特种行业许可等审批手续的,可依法催告并保留相关证据。

9.已被司法机关查封的房屋绝对不能承租,已被设置抵押的房屋综合分析后可承租,但建议要求出租人承诺因拍卖造成租赁合同提前终止的违约责任或赔偿责任并提供相关担保。

10.租赁合同中一定要约定:如遇市政或商业动迁,不经酒店同意业主方不得单独签订动迁安置协议(否则应承担违约责任或赔偿损失),以免业主方为了其自身利益而不顾酒店利益就和拆迁人私自签订动迁安置协议。

11.承租转租房屋改建酒店的,和非业主签订租赁合同时一定要取得业主的书面同意,并三方约定:

11.1酒店承租期长于原租期的,要求业主同意到期后租赁合同的权利义务自然转至酒店和业主方。

11.2约定如转租人延期支付房屋租金的,业主应先通知酒店将转租人所欠租金直接支付给业主并通知转租人,业主不得据此直接起诉要求和二房东解除租赁合同。

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来源:《上海法学研究》集刊2019年第22卷(上海融孚律师事务所文集)。转引转载请注明出处。